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          解读2022年国家关于闲置宅基地的新政

          时间11:2022-03-10

          来源:http://www.helprod.com/news/526.html

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                小雨木屋3月8日会议:针对位于营口市盖州市某村的宅基房改造工程将于3月底正式开工,欢迎喜欢田园生活的朋友前往体验参观。
          (宅基房外观图,面积约140㎡)
                近年来,农村闲置宅基地使用和租赁的问题一直是人们心中的谜团,今天,小编就带您来解读一下2022年国家关于农村闲置宅基地新政的部分条款。
          主要有以下几点:
                 一、推进城乡合作建房,农民朋友可以把自己闲置的宅基地租给城里人,收取租金,最长租期20年,到期后可续租,也可以和城里人合作建房,共同经营居住。
                 二、适度放活宅基地和宅基房的使用权,鼓励城市资本到农村发展休闲农业、乡村旅游业,从而带动农民朋友创业增收,以实现国家乡村振兴的战略目标。
                三、进一步明确宅基地的产权,享有宅基地所有权的只有农村集体组织,享有宅基地使用权的只有合法取得宅基地的农户,禁止强迫农民退出宅基地。即使已经进城落户的农民仍然享有原宅基地的使用权以及原宅基房的所有权,他的孩子将来也可以继承原宅基房的所有权,但不能翻建,只能修固,一旦原宅基房倒塌,继承权也随之灭失。
                也就是说,城镇户口居民虽然没有买卖宅基地的资格,但可以长租。
                但是,闲置的宅基房虽然租金便宜,但是大多年久失修,且缺乏基本设施,不具备居住的舒适性和便利性。而自己翻修、装修、改建、扩建的投入资金,至少10-20万元不等,费时费力。而且万一租赁期间遇到了拆迁,承租者是否能获得拆迁补偿和赔偿,也是人们最关心关注的问题。
          我们来看看律师的说法:
                目前,国家对农村宅基地的政策是“三权分置”。承租人通过“房屋租赁合同”,取得的是宅基地及其地上农民自建房屋的“使用权”。“房屋租赁合同”是合法有效的,受法律保护的,那么承租人的合法权益也理应受到法律保护。在房屋租赁期间所受损失也应该得到合理的补偿。
                所以“房屋租赁合同”的条款非常重要,依据合同条款的约定,承租人可以直接或间接获得拆迁补偿,并且根据诚信、公平的原则,由出租方给予一定比例的赔偿。
                  拆迁补偿主要由两大部分组成,一部分是土地部分,就是宅基地自身的补偿,另一部分是地上的建筑物、附着物的补偿。具体细分以下五项:
                  一是宅基地的土地价值补偿;
                  二是地上附着物的补偿,即房屋、圈舍等建筑,包括房屋装修、装潢的补偿;
                  三是动迁安置补偿;
                  四是果树、农作物等青苗补偿;
                  五是积极动迁的奖励。
                  对于上述五个方面的补偿,应该如何分配,承租人可以拿到哪些补偿或赔偿呢?
                  首先,宅基地本身的土地价值补偿,因为承租人只取得了使用权,没有资格直接参与土地价值的补偿分配。但是在双方租赁关系中,承租人基于对双方签订的“房屋租赁合同”的信赖,而投入资金翻修、装修装饰,因此而产生的“信赖利益”受损,根据双方在合同中约定的违约条款和拆迁补偿条款,同时考虑承租人实际投入资金的金额的多少,承租时间的长短等,本着诚信、公平的民法原则,应该由出租方给予承租人相应的赔偿。
                  第二,地上附着物的房屋、建筑,承租人如果投入资金进行了翻新、扩建、改建、装修的,只要是不违法且经过房主同意,根据投入多少和双方签订的房屋租赁合同的约定,应该获取相应部分的投入金额的补偿。
                  第三,因为当前占有使用的是承租人,所以实际涉及动迁的也是承租人,因此动迁安置补偿应该归属于承租人。
                  第四,果树、林木农作物等,如果是承租人种植的,那么应该获得该部分的相应补偿。
                  第五,积极动迁的奖励,对于有指向补贴,由所指向的对象取得,无指向补贴,由安置对象之间分配。
                  综上所述,承租农村宅基地老房子,只要合同条款规范、全面、合法,合同有效期内,承租人也完全依照合同约定和法律规定合法合约的使用所租的房屋,就完全可以很好的保障自己的合法权益,不会受到不合理的损失。
           

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